Winterdienst als Hausmeisterservice: Pflichten, Übertragung, Dokumentation

Der erste Frost wartet nicht auf den unterschriebenen Winterdienstvertrag. Dann klingelt um halb sechs das Telefon, und die Frage ist nicht mehr, ob gestreut wird, sondern wer dafür geradesteht, wenn vor dem Haus jemand stürzt. Dieser Beitrag zeigt dir, wer räum- und streupflichtig ist, was bei einer Übertragung auf dich übergeht, was in den Vertrag gehört und wie du jeden Einsatz so dokumentierst, dass er später noch prüfbar ist. Mit Checklisten und einem Mustertext.

Wer räumen und streuen muss

Die Räum- und Streupflicht hat zwei Wurzeln, und du solltest sie auseinanderhalten.

Auf dem Grundstück gilt die allgemeine Verkehrssicherungspflicht. Ein eigenes Gesetz dafür gibt es nicht: Die Pflicht ist von der Rechtsprechung aus § 823 Abs. 1 BGB entwickelt, der Schadensersatz für die schuldhafte, widerrechtliche Verletzung von Körper und Gesundheit vorsieht. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 21. Februar 2018 (VIII ZR 255/16) zusammengefasst: Der Vermieter muss grundsätzlich die Wege auf dem Grundstück, insbesondere vom Hauseingang bis zum öffentlichen Straßenraum, in den Wintermonaten räumen und streuen (Rn. 20). Dieselbe Pflicht trifft den Eigentümer gegenüber Mietern, Besuchern und Lieferanten, weil er dort Verkehr eröffnet (Rn. 21).

Auf dem öffentlichen Gehweg ist zunächst die Gemeinde zuständig. Je nach Landesrecht kann sie diese Pflicht auf die Anlieger übertragen, etwa per Satzung; die Dresdner Satzung unten stützt sich nach eigener Angabe auf § 51 Abs. 5 des Sächsischen Straßengesetzes. Hat die Gemeinde nicht übertragen, endet die Pflicht des Vermieters grundsätzlich an der Grundstücksgrenze (BGH VIII ZR 255/16, Rn. 22 und 24).

Was die Satzung verlangt, ist örtlich verschieden: Zeiten, Breiten und erlaubte Streumittel stehen in der Satzung deiner Gemeinde. Ein Beispiel ist die Winterdienst-Anliegersatzung der Landeshauptstadt Dresden. Danach müssen die Gehwege werktags bis 7.00 Uhr und sonn- und feiertags bis 9.00 Uhr geräumt und bei Glätte gestreut sein, und das wird tagsüber bis 20.00 Uhr wiederholt, sooft es die Sicherheit des Verkehrs erfordert (§ 4 Abs. 4). Zum Streuen schreibt sie abstumpfende Stoffe wie Sand, Splitt oder Granulat vor und verbietet Salz grundsätzlich, mit eng begrenzten Ausnahmen etwa an Treppen (§ 5 Abs. 7). Anderswo kann das anders lauten. Hol dir deshalb für jedes Objekt die geltende Satzung und leg sie zur Objektakte.

Wie viel gestreut werden muss, richtet sich nach dem Einzelfall. Nach dem BGH-Urteil vom 2. Juli 2019 (VI ZR 184/18) setzt eine Pflichtverletzung entweder allgemeine Glätte oder erkennbare Anhaltspunkte für eine ernsthaft drohende Gefahr durch vereinzelte Glättestellen voraus (Rn. 10). Maßstab ist, was zur gefahrlosen Sicherung des Verkehrs erforderlich und dem Pflichtigen zumutbar ist (Rn. 12). Ein Grund mehr, festzuhalten, wie die Lage war, als du kamst.

Übertragung auf Mieter oder Dienstleister: was beim Eigentümer bleibt

Eigentümer können die Pflicht weitergeben, an Mieter oder an einen Dienstleister wie dich. Der BGH hat im Urteil vom 22. Januar 2008 (VI ZR 126/07) seine Rechtsprechung dazu so zusammengefasst (Rn. 9):

• Verkehrssicherungspflichten können mit entlastender Wirkung delegiert werden, wenn die Übertragung klar und eindeutig vereinbart ist.
• Beim ursprünglich Verantwortlichen bleiben Kontroll- und Überwachungspflichten.
• Wer die Pflicht übernimmt, wird selbst deliktisch verantwortlich. Das gilt nach dem Urteil sogar dann, wenn der Vertrag mit dem Eigentümer nicht wirksam zustande gekommen ist und auch dann, wenn die nach öffentlichem Recht vorgeschriebene Anzeige an die Behörde fehlt. Entscheidend ist, dass du die Sicherung faktisch übernommen hast und der Eigentümer sich darauf verlässt.

Dazu kommt: Mieter, die das Haus betreten, können in den Schutzbereich deines Vertrags mit dem Eigentümer einbezogen sein, weil die Sicherung des Zugangs vor allem ihrem Schutz dient (Rn. 11). Ein Sturz vor dem Hauseingang kann dich also direkt treffen.

Gegenüber seinen Mietern bleibt der Vermieter allerdings vertraglich voll in der Pflicht. Nach dem BGH-Urteil vom 6. August 2025 (VIII ZR 250/23) haftet er für ein Verschulden des beauftragten Winterdienstes wie für eigenes (§ 278 BGB) und nicht nur für mangelnde Auswahl oder Überwachung (Rn. 19, 21 und 31).

Für dich folgt daraus zweierlei. Erstens: Lass dir genau aufschreiben, welche Flächen du übernimmst, damit die Übertragung klar und eindeutig ist. Zweitens: Der Eigentümer oder die Verwaltung wird kontrollieren und Fragen stellen. Das ist kein Misstrauen, das ist ihre Pflicht, und für deine Fehler steht der Vermieter gegenüber den Mietern ein. Je leichter du die Kontrolle machst, etwa mit einem verständlichen Einsatzprotokoll, desto seltener gibt es Streit.

Ob eine Übertragung auf Mieter wirksam ist, etwa über Mietvertrag oder Hausordnung, und ob eine Satzung für die Weitergabe an Dritte besondere Anforderungen stellt, ist eine Frage für die Rechtsberatung des Eigentümers. Die Dresdner Satzung etwa erlaubt Anliegern ausdrücklich, Dritte zu beauftragen (§ 4 Abs. 6).

Der Vertrag mit dem Hausmeisterdienst

Ein Winterdienstvertrag ist nach dem Versäumnisurteil des BGH vom 6. Juni 2013 (VII ZR 355/12) ein Werkvertrag, wenn du dich verpflichtest, bestimmte Flächen von Schnee- und Eisglätte freizuhalten (Leitsatz a, Rn. 9 und 10). Geschuldet ist also der Erfolg, nicht bloß das Ausrücken. Eine pauschale Vergütung je Saison ändert daran nichts (Rn. 12). Drei Folgen solltest du kennen:

• Eine Abnahme scheidet beim Winterdienst seiner Natur nach aus (Rn. 16).
• Wird an einzelnen Tagen nicht oder nicht vollständig geräumt, kann der Auftraggeber die Vergütung mindern (Rn. 13 und 17).
• Eine Frist zur Nacherfüllung war im entschiedenen Fall entbehrlich, weil in dieser Zeit Gefahren für Anwohner und Besucher entstehen können (Rn. 19). Eine vorformulierte Klausel (AGB), die trotzdem stets eine Nachfrist verlangt, hielt der BGH für unwirksam (Leitsatz c, Rn. 20).

Ein verpasster Einsatz kann dich also direkt Geld kosten. Umso genauer muss im Vertrag stehen, was geschuldet ist.

Checkliste: Das gehört in deinen Winterdienstvertrag

• Objekt und Flächen genau bezeichnet, am besten mit Lageplan: Gehweg, Hauszugang, Wege zu Mülltonnen, Fahrradständer, Treppen, Stellplätze
• Welche Pflicht übernommen wird: die des Eigentümers auf dem Grundstück, die aus der Gemeindesatzung oder beide
• Maßgebliche Satzung genannt, mit Fassung
• Saisonzeitraum und Einsatzzeiten, abgeleitet aus der Satzung
• Wie oft bei anhaltendem Schneefall oder Eisregen nachgearbeitet wird
• Streumittel und wer es stellt und lagert
• Vergütung: Saisonpauschale, Einzeleinsatz oder Fläche, und was bei extremen Lagen gilt
• Wie der Auftraggeber Mängel meldet und wie schnell du reagierst
• Form und Übermittlung des Einsatzprotokolls
• Haftung und Versicherungsnachweis

Einsatzzeiten und Personal. Frühe Einsätze nach einem späten Vortag stoßen schnell an das Arbeitszeitrecht: Arbeitnehmer müssen nach Ende der täglichen Arbeitszeit eine ununterbrochene Ruhezeit von mindestens elf Stunden haben (§ 5 Abs. 1 ArbZG). Plane deshalb so, dass ein später Einsatz am Vorabend und der Frühdienst am nächsten Morgen nicht dieselbe Person treffen, sofern kein Tarifvertrag etwas anderes zulässt (§ 7 ArbZG).

Haftung und Versicherung. Weil du als Übernehmender selbst haftest, kläre mit deinem Versicherer, ob übernommene Räum- und Streupflichten in deiner Betriebshaftpflicht mitversichert sind, und lass dir das schriftlich bestätigen. Den Nachweis gibst du dem Auftraggeber auf Wunsch. Welche Summen und Bedingungen für deinen Betrieb passen, klärst du mit deinem Versicherer.

Einsatzdokumentation: das Protokoll, das später zählt

Ein Sturz kann erst Wochen später gemeldet werden. Dann zählt, was du an diesem Morgen festgehalten hast: ein vollständiges Protokoll je Objekt und Einsatz.

Checkliste: Einsatzprotokoll Winterdienst

• Objekt, Fläche, Name der Einsatzkraft
• Datum, Uhrzeit bei Ankunft und bei Abschluss
• Lage bei Ankunft: Neuschnee, Schneeregen, Reif, überfrierende Nässe, vereinzelte Glättestellen
• Temperatur, wenn du sie ablesen kannst
• Was getan wurde: geräumt, gestreut, beides, welche Teilflächen
• Streumittel und ungefähre Menge
• Fotos vorher und nachher von denselben Standpunkten, ohne Personen im Bild
• Besonderheiten: zugeparkte Flächen, Eiszapfen an der Dachrinne, defekte Beleuchtung
• Nachkontrolle geplant oder erledigt, mit Uhrzeit

Achte bei den Fotos darauf, dass die Kamera Datum und Uhrzeit speichert, und bewahre die Originaldateien auf.

Wetterdaten nachträglich belegen. Der Deutsche Wetterdienst stellt für Schadensfälle Messdaten seiner Stationen kostenfrei bereit, darunter Tagesminimum und -maximum der Lufttemperatur in 2 m Höhe, das Tagesminimum 5 cm über dem Erdboden und die Tagessumme des Niederschlags, gemessen von 05:50 bis 05:50 UTC, also 6:50 bis 6:50 Uhr MEZ. Ein Messtag reicht also bis in den Morgen danach; prüf beim Abgleich, welchem Datum der Wert zugeordnet ist. Zwei Haken nennt der DWD außerdem: Glätte erfasst er nicht, du kannst also nur die Umstände belegen, nicht die Glätte am Hauseingang. Und die Zeitangaben sind in koordinierter Weltzeit (UTC). Für die Winterzeit (MEZ) rechnest du eine Stunde dazu, für die Sommerzeit (MESZ) zwei. Dein Protokoll bleibt der wichtigere Beleg.

Winterdienst in der Betriebskostenabrechnung

Deine Rechnung landet beim Eigentümer, und die Verwaltung fragt dich womöglich, ob sie die Kosten auf die Mieter umlegen kann. Ob Mieter Betriebskosten tragen, müssen die Vertragsparteien vereinbaren (§ 556 Abs. 1 BGB). Was als Betriebskosten gilt, regelt die Betriebskostenverordnung.

Das Wort „Winterdienst“ kommt in § 2 BetrKV nicht vor. Zwei Nummern sind für dich wichtig:

Außerdem gehören Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten nach § 1 Abs. 2 BetrKV nicht zu den Betriebskosten. Für dich heißt das: Trenne auf der Rechnung. Winterdienst, laufende Hausmeisterleistungen und Reparaturen gehören in getrennte Positionen. Der BGH hat im Urteil vom 10. Februar 2016 (VIII ZR 33/15) entschieden, dass eine Aufschlüsselung der Hauswartkosten nach umlegbaren und nicht umlegbaren Tätigkeiten entbehrlich ist, wenn der Vermieter über beide Tätigkeitsarten getrennte Verträge geschlossen hat (Rn. 20). Getrennte Verträge erleichtern deinem Auftraggeber also die Abrechnung; getrennte Positionen helfen ihm zumindest beim Aufschlüsseln. Ob und wie er umlegt, entscheidet er mit seiner Rechtsberatung.

Objektbegehung und Mängelmeldung: die zweite Hälfte deiner Runde

Beim Winterdienst bist du früh am Objekt. Nutze die Runde für einen kurzen Blick auf das, was der Eigentümer wissen muss: Eiszapfen über dem Eingang, eine gefrorene Fallleitung, ausgefallene Außenbeleuchtung, eine Haustür, die nicht schließt.

Die Pflicht zur Mängelanzeige liegt im Mietrecht beim Mieter: Er muss einen Mangel, der sich während der Mietzeit zeigt, dem Vermieter unverzüglich anzeigen (§ 536c Abs. 1 BGB). Auf Gemeinschaftsflächen fühlt sich nicht unbedingt ein einzelner Mieter zuständig. Wenn du meldest, was dir auffällt, schließt du diese Lücke. Prüf vorher, ob dein Vertrag Eiszapfen ausschließt: Manche Satzungen zählen sie zu den Anliegerpflichten (Dresden § 5 Abs. 9). Ein Muster für den Fall, dass sie nicht zu deinem Auftrag gehören:

Meldung aus dem Winterdienst

Sehr geehrte Damen und Herren,

beim Winterdiensteinsatz am [Datum] um [Uhrzeit] ist uns am Objekt [Anschrift] Folgendes aufgefallen: [Beobachtung, z. B. Eiszapfen an der Dachrinne über dem Hauseingang]. Wir haben den Bereich darunter [Maßnahme, z. B. mit Flatterband abgesperrt]. Die Beseitigung gehört nach unserem Vertrag nicht zu unserem Winterdienstauftrag. Bitte teilen Sie uns mit, ob wir ein Angebot dafür erstellen sollen. Fotos liegen bei.

Mit freundlichen Grüßen [Name, Betrieb, Telefon]

So ist die Beobachtung dokumentiert und klar, wo dein Auftrag endet.

Mit craftflowOS durch die Wintersaison

Bei mehreren Schritten aus diesem Ablauf hilft dir craftflowOS:

• Baustellen-Doku per Diktat. Mit der Baustellen-Doku sprichst du nach dem Einsatz in die App, was gemacht wurde, auch ohne Netz. Daraus entsteht ein Bericht mit Zeitstempel, der am Projekt hängt, auf Wunsch mit Foto. So entsteht dein Einsatzprotokoll am Objekt statt abends am Küchentisch.
• Zeiterfassung am Objekt. Mit der Zeiterfassung stempelt dein Team am Projekt ein und aus, du gibst die Zeiten frei, siehst die Ist-Stunden je Projekt und exportierst sie für die Lohnabrechnung.
• Kalender und Team. Im gemeinsamen Kalender stehen Termine und Verfügbarkeiten deines Teams an einem Ort. Wer welchen Frühdienst hat, sieht jeder selbst, und Erinnerungen gehen automatisch raus.
• KI-Telefonassistent. Ruft um sechs Uhr eine Verwaltung wegen Glätte an, während du streust, nimmt der KI-Telefonassistent das Gespräch an, erfasst das Anliegen und legt Transkript und Zusammenfassung in deinen Posteingang.