Ein Energieausweis oder Sanierungsfahrplan ist nur so gut wie seine Daten. Fehlt die Heizkostenabrechnung, fährst du ein zweites Mal hin oder rechnest mit Annahmen. Hier steht, wie du die Begehung vorbereitest, was du vor Ort aufnimmst, wie daraus ein Bericht wird, den dein Kunde versteht, und was das Gebäudemodernisierungsgesetz dazu vorgibt, heute und ab dem 01.01.2027.
Vor dem Termin: Unterlagen beim Eigentümer anfordern
Je mehr der Eigentümer vorher schickt, desto weniger musst du schätzen. Das Gesetz verteilt die Verantwortung klar: Du ermittelst die Daten für den Energieausweis selbst oder verwendest die Daten, die der Eigentümer bereitstellt. Für die Daten, die du ermittelst, sorgst du dafür, dass sie richtig sind. Stellt der Eigentümer Daten bereit, muss er für ihre Richtigkeit sorgen. Du musst sie trotzdem sorgfältig prüfen und darfst sie nicht verwenden, wenn du Zweifel an ihrer Richtigkeit hast (§ 83 Abs. 1 und 3 GModG).
Für einen Verbrauchsausweis brauchst du die Abrechnungen. Nach der bis Ende 2026 geltenden Fassung sind mindestens die Abrechnungen aus einem zusammenhängenden Zeitraum von 36 Monaten zugrunde zu legen, der die jüngste Abrechnungsperiode einschließt; deren Ende darf nicht mehr als 18 Monate zurückliegen (§ 82 Abs. 4 GModG). Ab dem 01.01.2027 ist der Endenergieverbrauch nach Energieträgern getrennt jährlich über einen Zeitraum von zwei Jahren zu erfassen, die 18-Monats-Grenze für die jüngste Abrechnungsperiode bleibt (§ 82 Abs. 1 und 4 in der Fassung von Art. 2 des Gesetzes vom 23.07.2026). Fordere deshalb die Abrechnungen der letzten drei Jahre an.
Eine Vorlage zum Anpassen, in der Höflichkeitsform, weil sie an deinen Kunden geht:
Unterlagen für Ihre Energieberatung
Guten Tag [Name],
damit wir den Termin am [Datum] gut nutzen können, schicken Sie uns bitte vorab, soweit vorhanden:
- Grundrisse, Schnitte und Ansichten, gern als Foto oder Scan
- Baujahr des Hauses und Angaben zu späteren Umbauten oder Sanierungen
- Heizkostenabrechnungen oder Rechnungen Ihres Energieversorgers aus den letzten drei Jahren
- ein Foto des Typenschilds Ihrer Heizung und, falls vorhanden, des Warmwasserspeichers
- einen vorhandenen Energieausweis
- Unterlagen zu Dämmung, Fenster- oder Heizungstausch
Fehlt etwas, nehmen wir es beim Termin auf. Bitte sorgen Sie dafür, dass wir Heizraum, Keller und Dachboden betreten können.
Mit freundlichen Grüßen, [Name, Büro]
Die Begehung: mit Checkliste durchs Haus
Für einen Energieausweis für ein bestehendes Gebäude musst du das Gebäude vor Ort begehen oder dir für die Beurteilung geeignete Bildaufnahmen zur Verfügung stellen lassen (§ 84 Abs. 1 GModG; ab 2027 steht dieselbe Pflicht in § 83 Abs. 1). Fotos genügen also, wenn sie für die Beurteilung taugen. Vor Ort siehst du aber, was auf Fotos fehlt: die ungedämmte Leitung im Keller, den Feuchtefleck hinter dem Schrank.
Diese Liste kannst du für jedes Gebäude ausdrucken:
Gebäudehülle
- Außenwände: Bauweise, Wanddicke an einer Laibung, erkennbare Dämmung
- Dach oder oberste Geschossdecke: gedämmt oder nicht, Dämmdicke, wo sichtbar
- Kellerdecke oder Bodenplatte, beheizte und unbeheizte Kellerräume
- Fenster und Außentüren: Rahmenmaterial, Verglasung, Baujahr, wenn erkennbar
- Rollladenkästen und Heizkörpernischen
- Feuchte- oder Schimmelspuren
Anlagentechnik
- Wärmeerzeuger: Art, Energieträger, Baujahr; bei Fern- oder Nahwärme die Übergabestation
- Warmwasser: zentral oder dezentral, Speicher
- Verteilung: Dämmung der Leitungen in unbeheizten Räumen, Heizkörper oder Flächenheizung
- Lüftung und, falls vorhanden, Kühlung; Klimaanlage inspektionspflichtig, nächste Inspektion fällig wann?
- Solarthermie, Photovoltaik oder Wärmepumpe
Fotos
- Jede Fassade, Dach, Heizraum, Typenschild, Dämmung, Fenster, Schäden
- Jedes Foto noch vor Ort mit Raum und Bauteil beschriften
Sprich vorher ab, welche Räume du fotografierst, und halte Personen aus dem Bild.
Datenaufnahme für Energieausweis oder Sanierungsfahrplan
Welche Ausweisart? Nach der bis Ende 2026 geltenden Fassung ist bei Verkauf oder Vermietung von Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt wurde, ein Energiebedarfsausweis auszustellen. Das gilt nicht, wenn das Gebäude schon bei Fertigstellung das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erreicht hat oder später mindestens darauf gebracht wurde (§ 80 Abs. 3 Satz 2 und 3 GModG). Frag deshalb nach dem Datum des Bauantrags und nach früheren Sanierungen. Ab dem 01.01.2027 entfällt diese Regel. Dann ist bei Verkauf oder Vermietung eines Nichtwohngebäudes, wenn ein neuer Ausweis nötig ist, ein Ausweis auf der Grundlage einer energetischen Bilanzierung auszustellen, und die Berechnungsregeln für einen Ausweis auf Grundlage des erfassten Verbrauchs gelten für Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen (§ 80 Abs. 3 und § 82 Abs. 1 in der Fassung von Art. 2 des Gesetzes vom 23.07.2026).
Wenn Unterlagen fehlen. Fehlen Angaben zu den Abmessungen, darfst du sie durch ein vereinfachtes Aufmaß ermitteln. Liegen keine Kennwerte für bestehende Bauteile und Anlagen vor, darfst du gesicherte Erfahrungswerte für vergleichbare Altersklassen verwenden (§ 38 Abs. 4 GModG). Halte fest, welche Werte gemessen, vom Eigentümer übernommen oder Erfahrungswerte sind.
Was du für die Pflichtangaben im Energieausweis aufnimmst (§ 85 Abs. 1 GModG, Auswahl aus der bis Ende 2026 geltenden Fassung; die Neufassung ab 2027 verlangt weitere Angaben, zwei ändern sich, siehe *):
| Angabe im Ausweis | So nimmst du sie auf |
|---|---|
| Baujahr des Gebäudes | Bauakte, Kaufvertrag oder Angabe des Eigentümers, Quelle notieren |
| Baujahr des Wärmeerzeugers, bei Fern- oder Nahwärme der Übergabestation | Typenschild fotografieren |
| Anzahl der Wohnungen und Gebäudenutzfläche | Pläne oder Aufmaß; wird die Nutzfläche aus der Wohnfläche abgeleitet, ist darauf hinzuweisen |
| Wesentliche Energieträger für Heizung und Warmwasser | Begehung und Abrechnungen |
| Art der Lüftung und, falls vorhanden, der Kühlung | Begehung |
| Inspektionspflichtige Klimaanlagen und nächste Fälligkeit* | Begehung, Unterlagen des Eigentümers |
| Anlass der Ausstellung | Auftrag: Verkauf, Vermietung, Modernisierung oder sonstiger Anlass |
| Datenerhebung durch Eigentümer oder Aussteller* | Deine Notiz zu jeder Quelle |
* Ab 2027 entfällt die Datenerhebung als Angabe; bei inspektionspflichtigen Anlagen wird nur noch gefragt, ob sie vorhanden sind, ohne Fälligkeit (§ 85 Abs. 1 Nr. 21 in der Fassung von Art. 2).
Ist die Gebäudenutzfläche für den Verbrauchsausweis eines Wohngebäudes nicht bekannt, darfst du sie bei bis zu zwei Wohneinheiten mit beheiztem Keller pauschal mit dem 1,35-fachen der Wohnfläche ansetzen, bei sonstigen Wohngebäuden mit dem 1,2-fachen (§ 82 Abs. 2 Satz 4 GModG).
Sanierungsfahrplan. Wird er gefördert, bestimmt das Förderprogramm seine Form. Für die Bundesförderung der Energieberatung für Wohngebäude verlangt das BAFA-Merkblatt zum individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) unter anderem Fotos aller Gebäudeansichten (Nr. 1.3.1) und Angaben zur Heizung wie Erzeuger-Typ, Baujahr, Nennleistung, Thermostatventile, Heizungspumpe und hydraulischen Abgleich (Nr. 1.3.5). Förderbedingungen ändern sich, prüf vor jedem Auftrag die aktuelle Richtlinie bei BAFA und KfW.
Ein Bericht, den der Kunde versteht
Im Energieausweis für ein bestehendes Gebäude gibst du Modernisierungsempfehlungen als kurz gefasste fachliche Hinweise für kosteneffiziente Verbesserungen, bezogen auf das ganze Gebäude, einzelne Außenbauteile und die Anlagen. Sind solche Maßnahmen nicht möglich, vermerkst du das (§ 84 GModG). Ab dem 01.01.2027 enthalten die Empfehlungen auch eine Schätzung der Energieeinsparung und der Verringerung der betriebsbedingten Treibhausgasemissionen. Dazu kommt die Beurteilung, ob sich Heizungs-, Lüftungs-, Klima- und Warmwasseranlagen so anpassen lassen, dass sie mit effizienteren Temperatureinstellungen laufen, und wie lange die Heizungs- oder Klimaanlage noch hält. Entfallen dürfen sie dann auch, wenn das Gebäude der Klasse A entspricht. Der Ausweis selbst muss „einfach und verständlich“ sein und wird digital in einem maschinenlesbaren Format ausgestellt, auf Verlangen auch auf Papier (§ 79 Abs. 2 und § 84 Abs. 1 in der Fassung von Art. 2 des Gesetzes vom 23.07.2026).
Verständlich wird ein Bericht durch seinen Aufbau:
- Ergebnis zuerst. Eine Seite mit dem Zustand in wenigen Sätzen und der wichtigsten Maßnahme.
- Ist-Zustand je Bauteil, mit dem Foto aus der Begehung daneben.
- Maßnahmen in sinnvoller Reihenfolge, mit dem Grund, warum eine vor der anderen kommt.
- Annahmen offenlegen. Kennzeichne Werte, die auf Erfahrungswerten oder Angaben des Eigentümers beruhen.
- Nächste Schritte und offene Punkte, die noch geklärt werden müssen.
Eine Vorlage für die erste Seite:
Ihr Haus auf einen Blick
Die meiste Wärme verliert Ihr Haus über [Bauteil]. Ihre Heizung stammt aus [Baujahr] und arbeitet mit [Energieträger]. Unsere Empfehlung: Beginnen Sie mit [Maßnahme], weil [Grund]. Danach folgt [Maßnahme], denn [Abhängigkeit]. Werte mit Sternchen beruhen auf Erfahrungswerten für Häuser dieses Baujahrs, weil dazu keine Unterlagen vorlagen. Gern erläutern wir Ihnen den Bericht in einem Termin.
Rechtlicher Rahmen: wer ausstellen darf, was beim Verkauf gilt
Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29.07.2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), eingeführt durch das Gesetz vom 23.07.2026, BGBl. 2026 I Nr. 226. Dessen Art. 2 schreibt am 01.01.2027 große Teile der Vorschriften zum Energieausweis neu. Prüf deshalb, welche Fassung am Tag der Ausstellung gilt.
Ausstellungsberechtigung. Einen Energieausweis darf nach § 88 GModG nur ausstellen, wer
- nach Landesbauordnungsrecht bautechnische Nachweise des Wärmeschutzes oder der Energieeinsparung für Neubauten unterzeichnen darf, im Rahmen dieser Berechtigung,
- einen Hochschulabschluss in einer der genannten Fachrichtungen hat, etwa Architektur, Bauingenieurwesen, Technische Gebäudeausrüstung oder Bauphysik,
- im Handwerk die Voraussetzungen zur Eintragung in die Handwerksrolle für ein zulassungspflichtiges Bau-, Ausbau- oder anlagentechnisches Gewerbe oder das Schornsteinfegerhandwerk erfüllt, in einem zulassungsfreien Handwerk dieser Bereiche einen Meistertitel hat oder ein solches zulassungspflichtiges Handwerk aufgrund seiner Ausbildung ohne Meistertitel selbständig ausüben darf,
- staatlich anerkannter oder geprüfter Techniker ist, dessen Ausbildungsschwerpunkt auch die Beurteilung der Gebäudehülle, der Heizungs- und Warmwasseranlagen oder der Lüftungs- und Klimaanlagen umfasst, oder
- nach Landesrecht die Erfüllungserklärung nach § 92 ausstellen darf.
Für die Wege über Studium, Handwerk und Technikerabschluss kommt eine Zusatzvoraussetzung hinzu: ein Ausbildungsschwerpunkt im energiesparenden Bauen während des Studiums oder, nach einem Studium ohne diesen Schwerpunkt, mindestens zwei Jahre Berufserfahrung in wesentlichen bau- oder anlagentechnischen Tätigkeitsbereichen des Hochbaus, eine erfolgreiche Schulung nach Anlage 11 oder eine öffentliche Bestellung als vereidigter Sachverständiger für ein solches Sachgebiet. War die Schulung auf Wohngebäude beschränkt, darfst du nur für Wohngebäude ausstellen. Berechtigt ist außerdem, wer die Qualifikationsprüfung Energieberatung des BAFA bestanden hat (§ 88 Abs. 2, 3 und 5). Wer vorsätzlich oder leichtfertig ohne Berechtigung ausstellt oder nicht für die Richtigkeit seiner Daten sorgt, handelt ordnungswidrig (§ 108 Abs. 1 GModG).
Gültigkeit und Registriernummer. Ein Energieausweis gilt zehn Jahre. Er verliert seine Gültigkeit früher, wenn wegen einer Änderung nach § 80 Abs. 2 ein neuer nötig wird (§ 79 Abs. 3 GModG). Nach geltender Fassung trägst du vor der Übergabe die zugeteilte Registriernummer ein (§ 85 Abs. 7 GModG).
Verkauf und Vermietung. Die Pflichten treffen deinen Kunden oder seinen Makler, nicht dich. Bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing muss ein gültiger Ausweis vorliegen. Er wird spätestens bei der Besichtigung vorgelegt, ohne Besichtigung unverzüglich, und nach Vertragsschluss übergeben (§ 80 Abs. 3 bis 5 GModG). Ausgenommen sind kleine Gebäude und, bis Ende 2026, Baudenkmäler (§ 79 Abs. 4). Bis Ende 2026 muss außerdem der Käufer eines Wohngebäudes mit höchstens zwei Wohnungen nach der Übergabe ein informatorisches Beratungsgespräch mit einer ausstellungsberechtigten Person führen, wenn ein solches Gespräch als einzelne Leistung unentgeltlich angeboten wird (§ 80 Abs. 4 Satz 6). Ab 2027 entfällt dieser Satz, dafür gelten die Pflichten auch bei der Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags; die Ausnahme für Baudenkmäler fällt dann weg (§ 79 Abs. 4 und § 80 in der Fassung von Art. 2 des Gesetzes vom 23.07.2026).
Liegt bei einer Immobilienanzeige in kommerziellen Medien ein Ausweis vor, müssen heute Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch (bei Nichtwohngebäuden für Wärme und Strom getrennt), wesentliche Energieträger und bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse in die Anzeige (§ 87 GModG). Ab dem 01.01.2027 verlangt § 87 stattdessen Ausweisart, Ausstellungsdatum, Jahres-Primärenergiebedarf, Energieeffizienzklasse, Baujahr und Energieträger; für Ausweise, die vor dem 01.01.2027 ausgestellt wurden, bleibt es bei den bisherigen Angaben (§ 112 Abs. 3 und 4 in der neuen Fassung). Stell diese Werte im Bericht auf einen Blick zusammen.
Wo craftflowOS dir dabei hilft
- Kunden und Projekte. Mit Kunden und Projekten liegen Kontakt, Notizen und Verlauf an einer Stelle, und Projekte, Angebote und Rechnungen hängen am Kunden.
- Kalender und Team. Im Kalender für dein Team trägst du Begehungstermine und Verfügbarkeiten ein. Kunden buchen freie Zeiten selbst online, und Erinnerungen gehen automatisch raus.
- Baustellen-Doku. Mit der Baustellen-Doku diktierst du bei der Begehung, was du siehst, auch ohne Netz. craftflowOS macht daraus einen Bericht mit Zeitstempel und hängt ihn ans Projekt, auf Wunsch mit Foto.
- Rechnungen und Mahnungen. Mit Rechnungen und Mahnungen entsteht die Rechnung aus deinen Projekt- und Zeitdaten und geht als PDF per E-Mail raus. Du siehst die offenen Posten je Kunde.
